W czasie gdy rynek nieruchomości w Polsce przeżywa okres napięć, a potrzeba zwiększenia liczby mieszkań jest jednym z głównych wyzwań społecznych, pojawiły się pytania o możliwość wprowadzenia REIT-ów do sektora mieszkaniowego. Minister finansów Andrzej Domański zajął w tej sprawie jednoznaczne stanowisko. Podczas rozmowy w Radiu ZET stwierdził: „Ministerstwo Finansów nie proponowało i nie będzie proponować REIT-ów dla rynku mieszkaniowego. To, co dla mnie istotne, to stworzenie warunków do tego, aby w Polsce budowano wyraźnie więcej mieszkań”.
Co to są REIT-y i dlaczego wzbudzają emocje?
REIT-y, czyli Real Estate Investment Trusts, to instrumenty inwestycyjne znane z rynków anglosaskich. Umożliwiają inwestowanie w nieruchomości na zasadzie udziału w spółce giełdowej, która generuje zyski z wynajmu lokali. W teorii mają demokratyzować dostęp do rynku nieruchomości, ale w praktyce często prowadzą do jego finansjalizacji – zamiast mieszkań dla ludzi, pojawiają się mieszkania jako aktywa inwestycyjne.
W Polsce temat REIT-ów powraca co jakiś czas, szczególnie w kontekście deficytu mieszkań i szukania alternatywnych źródeł finansowania budownictwa. Zwolennicy widzą w nich szansę na rozwój rynku najmu instytucjonalnego, przeciwnicy – niebezpieczne otwarcie na kapitał spekulacyjny.
Dlaczego minister mówi „nie”?
Deklaracja ministra Domańskiego to gest wyraźny. Rezygnacja z REIT-ów w segmencie mieszkaniowym nie oznacza jedynie zamknięcia drogi dla nowych form inwestycji. To przede wszystkim jasny sygnał polityczny: państwo chce stawiać na budownictwo społeczne i dostępne, a nie na finansjalizację mieszkań.
Wpisuje się to w szerszy paradygmat, w którym mieszkanie nie jest towarem, lecz dobrem podstawowym. W tej perspektywie REIT-y jawią się jako wehikuł dla dużego kapitału, który może pogłębiać problem wykluczenia mieszkaniowego, nie rozwiązując jednocześnie strukturalnych bolączek rynku – takich jak brak gruntów, niedobór mieszkań na wynajem społeczny czy długie procedury administracyjne.
Rynki finansowe kontra potrzeby społeczne
Pytanie o REIT-y to nie tylko pytanie techniczne, ale i głęboko polityczne. U źródeł sporu leży sprzeczność interesów: między potrzebą stabilizacji mieszkaniowej a logiką zysków kapitałowych. W krajach takich jak Niemcy czy Holandia masowy udział funduszy inwestycyjnych w rynku mieszkaniowym doprowadził do wzrostu czynszów i protestów lokatorów.
W tym kontekście stanowisko ministra można odczytać jako próbę uniknięcia podobnego scenariusza w Polsce – zwłaszcza że polskie społeczeństwo już i tak zderza się z barierami cenowymi na rynku mieszkaniowym. Nierówności społeczne pogłębiają się, a polityka mieszkaniowa przez lata była domeną rynku, nie państwa.
Co w zamian?
Minister nie tylko zamknął temat REIT-ów, ale też wskazał priorytety: „stworzenie warunków do tego, aby w Polsce budowano wyraźnie więcej mieszkań”. Choć nie padły konkretne narzędzia, można przypuszczać, że kierunek obejmuje:
- zwiększenie podaży mieszkań poprzez wsparcie budownictwa społecznego i komunalnego,
- działania na rzecz uproszczenia procesu inwestycyjnego,
- wykorzystanie zasobów Skarbu Państwa i gruntów publicznych,
- ewentualne preferencje podatkowe dla budownictwa na wynajem.
Między potrzebą a oporem
Wstrzymanie prac nad REIT-ami może rozczarować część rynku, ale zyskać aprobatę wśród środowisk społecznych i miejskich ruchów lokatorskich. To także dowód na rosnącą świadomość polityczną tego, czym jest mieszkanie: nie tylko fizyczną przestrzenią, ale też czynnikiem stabilności społecznej i narzędziem redystrybucji.
W dobie kryzysu mieszkaniowego i postępującej polaryzacji ekonomicznej, wybór, czy budować dla zysku, czy dla ludzi, staje się jednym z centralnych dylematów nowoczesnej polityki.
Cezary Majewski